A gestão financeira de um Shopping Center tem muito de seu sucesso relacionado com a forma como gestores lidam com receitas variáveis. Você sabe exatamente quais elas são e como afetam o seu negócio?

Neste artigo, queremos conversar um pouco mais sobre esses indicadores e também como eles afetam a saúde de um Shopping ao longo do tempo. Acompanhe e boa leitura!

A importância da gestão financeira em Shoppings Centers

O setor de Shoppings não para de crescer no Brasil. É uma área com muitas oportunidades para consolidar novas e antigas marcas, seja na expansão, seja na aposta em nichos.

Mas, por mais que haja muito espaço para estabelecer novos cases de sucesso, a gestão de finanças é tão fundamental para a sua rotina como em qualquer outra área corporativa tão competitiva quanto essa.

Um bom controle financeiro no Shopping tem a ver com 3 pilares principais: visão, integração e previsibilidade. Gestores precisam ter bons registros sobre indicadores financeiros no passado, um ambiente centralizado de análise no presente e transformar esse conhecimento em decisões eficazes para o futuro.

Mas se todos os negócios já fazem isso, como gestão de finanças pode se tornar uma vantagem competitiva? Se muitas despesas e receitas são comuns a todo o setor, essa resposta está principalmente na sua capacidade de lidar com receitas variáveis.

Em um mercado que pode sempre flutuar entre oferta e demanda, o seu controle desse tipo de gasto significa controlar o que muitos Shoppings imaginam ser incontrolável — e usar isso como ferramenta de negociação. Ter a visão e a previsibilidade dessa variação a longo prazo pode ser um diferencial poderoso para qualquer negócio.

Os principais indicadores de receitas variáveis

Quando falamos em receitas variáveis, existem três indicadores diferentes que podem definir o sucesso de um Shopping ou a sua dificuldade de navegar pelo mercado.

Como são valores que flutuam ao longo do tempo, quanto mais controle e previsibilidade houver na sua gestão, melhor para apostar nas estratégias certas de crescimento. Confira quais são!

ABL

A Área Bruta Locável é um dos termos que mais ouvimos quando o assunto é Shopping Center. Ela define o espaço total em metros quadrados que um empreendimento tem disponível para locação.

Geralmente, a ABL diz muito sobre o tamanho de um Shopping Center e aponta sua capacidade para o mercado de oferecer um mix variado e completo de opções — para serviços, consumo e entretenimento.

Mas como o gerenciamento da ABL pode ser variável se ela só muda em casos de expansão/reformas? Isso acontece especialmente quando gestores conseguem otimizar o uso desse espaço e fazer adequações na proporção entre variedade e tamanho de lojas para conseguir o retorno máximo de sua área locável.

Para isso, não basta apenas este número. O aproveitamento da ABL envolve também uma gestão inteligente nos próximos dois conceitos vitais em Shoppings.

CTO

O Custo Total de Ocupação, ou CTO, é um indicador que representa o quanto um lojista precisa pagar para manter o negócio funcionando dentro do seu Shopping.

O valor principal aqui, claro, é o aluguel do espaço. Mas a ele somam-se vários outros encargos variáveis como contribuição em fundos de promoção, investimento e reformas, despesas com recursos de uso coletivo e gastos não previstos, como consertos.

O ideal é que o CTO não ultrapasse 5% da receita bruta de cada locatário, mas é possível encontrar empreendimentos em que essa porcentagem ultrapassa os 20% — um sinal de que há pouca capacidade competitiva nas lojas dentro do Shopping.

Por isso é tão importante conhecer esse número e trabalhar a partir dele para tornar a operação mais viável para os lojistas e mais atrativa para novas marcas.

Como negociar o custo de ocupação?

Para fazer essa renegociação e diminuir a porcentagem do CTO na receita, você precisa de informação. O segredo é conhecer quais são os gastos principais e entender onde eles podem ser cortados ou flexibilizados.

Assim, você pode atacar em duas frentes:

  • um conhecimento melhor sobre esses valores trará uma nova perspectiva sobre o aluguel praticado, podendo reajustar o preço de acordo com a capacidade de investimento dos locatários e apostando no crescimento deles como um fortalecimento do Shopping como um todo;
  • o entendimento das origens que formam o CTO ajuda a diminuí-lo com ações práticas de economia, como placas solares para diminuir a conta de luz, reutilização de água, renegociação com fornecedores, otimização de logística e reorganização de pessoal.

CRD

Se grande parte do CTO vem dos gastos coletivos de um Shopping Center, você precisa também de visibilidade sobre o coeficiente de rateio de despesas, ou CRD.

As despesas comuns de um empreendimento são todos os gastos que envolvem a manutenção da edificação como um todo: contas de recursos para uso coletivo, limpeza, segurança, fundo de reserva etc.

É como um condomínio, em que cada morador tem a posse de seu espaço individualizado, mas precisa contribuir para manter corredores, portaria, elevador.

A grande diferença é que na legislação específica para Shoppings há uma flexibilidade para o rateio das despesas — não são divididas igualmente como em um prédio residencial, por exemplo.

Isso permite que gestores façam a divisão de forma mais justa dependendo do tamanho de um locatário, de quanto ele usa de recursos coletivos e de sua capacidade de investimento.

O que considerar para negociar o CRD?

E se há flexibilidade no custo, há espaço para negociar. Existem vários elementos que podem servir como determinantes para definir o CRD: composição do mix, localização da loja, tamanho de vitrine, categoria de atividade etc.

Você pode usar isso como argumento de negociação, diminuindo o CTO para marcas com potencial de atração e faturamento para depois repassar esse aumento na lucratividade como benefício para as lojas em volta.

A solução para um bom controle de receitas em Shoppings

Como você deve ter percebido, os valores referentes a essas etapas de gestão de um Shopping podem até ser variáveis, mas com um bom controle é possível ter muita visão de futuro.

O ideal para um Shopping de sucesso é investir em informação: uma plataforma ERP que colete e segmente os dados sobre ABL, CTO e CRD em um único local, para tomada de decisões ágeis e negociações vantajosas para ambos os lados.

Afinal, as receitas variáveis são fatores importantes em todos os negócios — para os Shoppings e também seus lojistas. Com boa gestão financeira, informação e muito controle, é possível otimizar receitas e despesas para que todos cresçam juntos.

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