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A administração de um Shopping Center envolve dedicação, visão ampla de negócio e atenção aos detalhes. Com essas características (próprias de um bom gestor) e o apoio tecnológico de sistemas de gestão especializados, o sucesso se torna a força do empreendimento.

Então, para facilitar seu trabalho e usar seu conhecimento como fonte de novas estratégias de negócio, preparamos este glossário de Shopping Center. A seguir, você vai ver quais são os termos mais relevantes para um superintendente e entender como relacioná-los em sua rotina. Continue a leitura!

Quais conceitos você precisa conhecer?

Os termos deste glossário de Shopping Center são os mais comuns e importantes para a gestão desse tipo de empreendimento.

ABL (Área Bruta Locável)

Refere-se à soma de todas as áreas de um Shopping disponíveis para aluguel, com exceção dos quiosques. Existem:

  • a ABL própria, ponderada pela participação dos empreendedores do Shopping;
  • a ABL vendida, que é administrada pelo Shopping, porém pertence a terceiros.

A  somatória de todas as áreas comerciais dos Shopping Centers compõem a ABC (Área Bruta Comercial).

Administração de CCS

Gestão de modelos de Shopping voltados para um escopo menor de atendimento, com demanda e fluxo menores, chamado Centro de Conveniência e Serviços.

Administração integrada

Gestão de Shopping que centraliza a coleta e análise de dados de todos departamentos e setores de atuação (operação, administrativo e financeiro) dentro de um único ambiente — geralmente, um sistema de gestão empresarial.

Aluguel complementar

É a diferença (quando positiva) entre o aluguel mínimo e o aluguel percentual, definida em contrato. O aluguel percentual é baseado no valor das vendas mensais, individuais ou globais, podendo variar também conforme o ano da locação — e, principalmente, de acordo com o segmento da loja em questão.

Aluguel mínimo dobrado

Trata-se de um aluguel extra, cobrado da maioria dos locatários normalmente em dezembro. Isso ocorre devido às vendas promovidas pelo Natal, além das despesas (maiores) contraídas nessa época do ano.

Aluguel mínimo (ou aluguel-base)

É o aluguel mínimo do contrato de locação de um lojista. Caso o lojista não tenha contratado um aluguel-base, o aluguel mínimo corresponderá a uma porcentagem de suas vendas.

Área de influência

A área ao redor do Shopping Center em que ele consegue atrair e captar clientes e consumidores para visitas. Um raio de influência que será impactado por estratégias de marketing. Pode ser um bairro, uma região ou até uma cidade inteira.

Associação de lojistas

É uma associação (pessoa jurídica) criada e gerida pelos próprios lojistas de um Shopping Center e sem fins lucrativos. A ideia é criar uma organização para gerir, favorecer e desenvolver atividades em um relacionamento entre as lojas e com a administração do empreendimento.

Brownfield

O termo se refere aos projetos de expansão dos Shopping Centers.

CDU

Trata-se do valor que é cobrado do lojista a título da Concessão de Direito de Uso de infraestrutura técnica do empreendimento, aplicável aos contratos com prazo superior a 60 meses.

Comercialização

Processo de negociação para a venda ou locação de espaços dentro do Shopping. Envolve definição de mix, prospecção de lojistas e instalação do negócio.

Crescimento orgânico

O aumento de fluxo, engajamento ou vendas em um negócio por fontes orgânicas, como busca ativa pelo cliente, divulgação espontânea, entre outros. É a captação de leads sem que haja gasto direto com marketing.

Custo de Ocupação

Também conhecido como Custo Total de Ocupação (CTO), trata-se do valor de locação de uma loja como aluguel fixo e/ou porcentagem das vendas. São incluídos o aluguel e outras despesas (gastos com o condomínio e fundo promocional, por exemplo).

Diagnóstico situacional

Levantamento de informações referentes a um determinado aspecto do funcionamento do Shopping, como financeiro, produtividade, despesas etc. Utilizado como base para o planejamento de viabilidade e execução de novos projetos.

Efeito da Linearidade

Este método contábil tem como objetivo retirar a volatilidade e a sazonalidade das receitas de aluguel e CDU. No ERP para Shopping, Ease Controller.net, a linearização pode ser gerada por meio do Módulo AC – Administração de Contratos.

O reconhecimento contábil da receita de CDU, incluindo os aluguéis e os reajustes contratuais (quando aplicáveis), é baseado na linearização da receita durante o prazo do contrato. Isso vale independentemente do prazo de recebimento.

EPS

Earnings per Share, ou ganhos por ação, é o resultado de um cálculo que divide o Lucro Líquido pelo número total de papéis da empresa. Referente apenas a Shoppings com capital aberto.

ERP

Sistema de gestão empresarial automatizada. Software capaz de coletar, segmentar e analisar dados de diversas fontes e apresentar essas informações de forma integrada para acompanhamento de indicadores, monitoramento de ativos e tomadas de decisões.

Greenfield

Refere-se ao desenvolvimento de novos projetos em Shopping Centers.

Inadimplência líquida

Leva em consideração não apenas os valores recebidos pelos vencimentos do mês, mas também os boletos em aberto, com vencimentos anteriores.

Inadimplência

A inadimplência é medida no último dia útil de cada mês, considerando o total faturado no período e a quantia que foi recebida de fato. Nós, do Grupo Ease, orientamos a não considerar lojas inativas.

Lifestyle

Shopping a céu aberto, que procura imitar o comércio de rua, com praça, jardins, luz e ventilação natural. Tal tipo de empreendimento é voltado para a cultura, a gastronomia, o lazer e a moda. Os projetos arquitetônicos e paisagísticos são arrojados, o que proporciona ambientes agradáveis e de bom gosto.

Loja âncora

Loja com potencial para atrair fluxo maior e constante de consumidores para dentro do Shopping, que acabam se espalhando para corredores, lojas e serviços dentro do mesmo empreendimento.

Comumente são redes de departamento e supermercado, mas hoje podem ser definidas como marcas com potencial de engajamento — com reconhecimento positivo do público e alto poder de atração.

Também podem ser considerados âncoras: cinemas, espaços para eventos e praças de alimentação.

Malls

Áreas comuns dos Shoppings Centers (corredores), locadas para a colocação de stands, quiosques e similares.

Merchandising

Trata-se de todo tipo de locação em um Shopping que não seja vinculado à ABL. O merchandising inclui receita de stands, cartazes e a locação de espaços em pilares, portas ou escadas rolantes, dentre outros pontos de exposição.

Mix de lojas

Plano de distribuição dos tipos e tamanhos de lojas pelo Shopping Center, de modo a gerar conveniência lucrativa aos lojistas e empreendedores. Tradicionalmente, um Shopping divide as lojas que compõem seu mix em categorias como alimentação, artigos domésticos, vestuário, lazer, conveniência, serviços, artigos do lar e outros.

Outlet

Shopping que conta com lojas de descontos ou ponta de estoque.

Taxa de administração

Tarifa cobrada dos locatários e demais sócios do Shopping para custear a administração da estrutura.

Planejamento de viabilidade

Levantamento de pré-requisitos, demandas e cursos de ação para definir se é possível e viável iniciar um projeto de expansão, reformulação ou qualquer outra mudança significativa no Shopping Center.

Segmentos

São grandes categorias setorizadas dentro de um Shopping center para facilitar a elaboração do tenant mix e sua disposição coerente pelos corredores. São exemplos de segmentos:

  • praça de alimentação, onde ficam grande parte das redes alimentícias;
  • área gourmet, uma variação da praça de alimentação voltada para experiências gastronômicas de maior valor agregado;
  • artigos para o lar, com lojas de decoração, móveis etc;
  • vestuário e moda, com lojas de roupas, calçados e acessórios;
  • entretenimento, para lojas e serviços que oferecem diversão como serviço (cinemas, teatros, áreas de eventos etc);
  • serviços, como centros esportivos, centros médicos, utilidades, dentre muitos outros.

Esses são apenas alguns exemplos. Um mix ideal geralmente passa pela variedade e boa disposição entre segmentos para potencializar o lucro em visitas ao Shopping.

Taxa de ocupação

Trata-se da divisão da ABL total alugada pela ABL total.

Turnover (giro)

Consiste na ABL locada no período, dividida pela ABL total.

Turnover das lojas

Soma de toda a ABL das novas negociações do último ano — variação da ABL das lojas vagas nos últimos 12 meses / média da ABL nos últimos 12 meses.

Vacância

Área Bruta Locável que não está ocupada no Shopping.

Vendas/m²

Trata-se do valor das vendas dividido pela área que as reporta no período. Não é incluída a área de quiosques, pois essas operações não são consideradas na ABL total dos Shoppings.

Vendas

Vendas declaradas pelas lojas em cada um dos Shoppings.

Valor Geral de Vendas (VGV)

Refere-se ao total de venda em um empreendimento.

Como aplicar esses termos no dia a dia?

Como foi possível perceber, todo superintendente de Shopping Center lida com as questões acima em sua rotina, mesmo que não conheça os significados exatos dos termos. Agora que você entende bem cada um, consegue aprimorar a sua gestão com foco na coleta, integração e interpretação de dados em todas essas áreas.

Para ter uma gestão bem-sucedida de Shoppings hoje, a inclusão da tecnologia no acompanhamento desses indicadores é fundamental. ERPs especializados e modulares  — como o Ease Controller.net — são obrigatórios, pois unem todos os termos relevantes em um só ambiente (customizável, prático de usar e voltado à eficiência administrativa).

Portanto, comece contratando a melhor solução, continue aprendendo sobre o que faz um empreendimento do tipo crescer e inclua a inteligência de dados integrados no seu trabalho.

Como o Grupo Ease pode ajudar a transformar o processo de aprendizagem e crescimento?

Sim, é importante falar sobre continuar aprendendo, já que o profissional de sucesso é aquele que nunca deixa de se atualizar.

Por essa razão, nosso glossário de Shopping Center é um bom material para consultar sempre que achar necessário. Reunimos termos, indicadores e conceitos que podem até ser geridos no feeling e na experiência prática, mas são potencializados quando o gestor se preocupa em estudar mais a fundo e planejar a aplicação de ideias no crescimento do empreendimento.

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