Todo Shopping Center conta com diversas despesas comuns, e dividi-las entre todas as lojas que utilizam o espaço para as suas operações é uma tarefa importante. Para realizar uma divisão adequada e mais equilibrada esses grandes empreendimentos utilizam o CRD, um cálculo complexo que define o Coeficiente de Rateio de Despesas.

A complexidade deste cálculo pode intimidar um pouco você a princípio, por levar em consideração uma série de variáveis, que não apenas a área de utilização no empreendimento.

Para auxiliar você criamos este post, no qual vamos demonstrar os principais fatores a se considerar e qual a sua importância para o Shopping Center. Confira!

O CRD

O CRD é de grande relevância para ambas as partes dentro do Shopping Center, tanto para o administrador do espaço quanto para o lojista que utiliza tal local para realizar suas operações. Isso porque, o valor de rateio pode implicar diretamente sobre a rentabilidade de um determinado lojista ao mesmo tempo que os valores arrecadados são de suma importância para a administração do empreendimento.

Para o gestor do espaço, compreender as especificidades do CRD pode trazer à tona uma série de aspectos que implicam de forma direta sobre a gestão financeira do empreendimento.

Legislação

O Shopping funciona como um grande condomínio e, para todos os efeitos, todas as lojas que utilizam o espaço são considerados condôminos. Pela lei, a posse das áreas e espaços dentro de um empreendimento devem ser individualizados, assim como as despesas comuns derivadas de sua utilização.

Porém, a legislação apresenta certa flexibilidade, permitindo dessa forma que a cobrança utilize tipos de cálculos e diferentes fatores para o rateio, além do uso do m² ou a fração ideal, se assim estiver descrito na convenção de condomínio.

Essa pequena ressalva permite aos Shoppings Centers utilizar-se do CRD, por exemplo, para calcular de maneira mais justa o rateio das despesas comuns do negócio. Também é por esse motivo que não há uma função única para definir o coeficiente de rateio das despesas.

Dessa maneira, o gestor do espaço pode levar em consideração não apenas a metragem, mas uma série de outras variáveis para compor o cálculo do rateio de despesas como a localização da loja, sua importância para o Tenant Mix, entre outras.

A importância do CRD

Quando falamos em despesas comuns, a responsabilidade do administrador do Shopping Center aumenta muito. É preciso ter em mente o custo total repassado às lojas e o impacto que esses gastos terão diretamente sobre os seus resultados.

Com isso, podemos observar que ratear de forma equilibrada e com base nos benefícios alcançados por cada uma das lojas que utilizam o espaço do empreendimento é fundamental para manter a rentabilidade do negócio e a harmonia entre as partes.

Quando o rateio das despesas comuns é realizado de forma justa existe uma melhora significativa no relacionamento entre os lojistas e o empreendimento e mais empresas podem se interessar em alugar um espaço no Shopping Center.

Os principais itens para o cálculo

A primeira consideração a ser feita na hora de realizar o cálculo do CRD é que ele deve levar em conta aquilo que o gestor acha realmente relevante. O gestor é livre, podendo deixar de utilizar qualquer um dos fatores ou até mesmo acrescentar outras variáveis que achar de maior importância em seu empreendimento.

Vamos listar alguns dos principais itens que podem ser utilizados na hora de realizar esse complexo cálculo matemático do CRD.

Localização da loja

A localização pode ser uma das variáveis mais importantes na hora de determinar os valores da participação de cada loja dentro do rateio das despesas comuns.

Existem diversas maneiras de estruturar um Shopping Center. Assim, as lojas mais bem localizadas dentro do empreendimento tem, por regra, pontuação diferenciada para cálculo do CRD, visto que, por estarem em um melhor local, elas são beneficiadas com um fluxo maior do público.

Extensão de vitrine

A configuração de cada loja depende muito do projeto arquitetônico de cada empreendimento.

Em alguns Shoppings Centers as lojas contam com um comprimento e largura padrão, o tamanho da vitrine de uma loja é traduzida em maior exposição de seus produtos e visibilidade por parte do cliente. Se a loja tem uma frente diferenciada, isso pode ser considerado no momento de determinar sua pontuação.

Atividade comercial exercida

Nem todas as atividades comerciais exercidas dentro do empreendimento comercial são iguais. Existe uma grande variedade de lojas e cada uma com determinados produtos e serviços sendo comercializados.

Algumas dessas atividades comerciais contam com um maior valor agregado e, com isso, têm mais rentabilidade com o mesmo espaço (metragem ou ABL — Área Bruta Locável) utilizado por outras lojas. Por isso, deve-se levar em conta também a atividade na hora de compor o CRD.

Composição do Mix

Outro ponto de grande importância para montar o cálculo do CRD de um Shopping Center é o Tenant Mix do empreendimento, ou seja, a composição do meio ambiente formada pelas lojas.

Em certos casos, é preciso oferecer menores custos para lojas âncoras para que elas tenham interesse em se estabelecer no empreendimento. Isso porque são, de modo geral, as responsáveis pela atração de um grande público ao Shopping.

Esse fluxo de pessoas atraídas por determinada loja é benéfico a todos os outros condôminos. Sendo assim, é justo que as outras lojas absorvam um pouco mais das despesas para contar com os benefícios de estar no mesmo ambiente de uma loja como essa.

Outro item que deve ser levado em consideração é que lojas âncora geralmente necessitam de muito espaço para as suas atividades. Com isso, durante o rateio, ao pensar apenas na metragem ou na fração ideal, pode ser que os valores que lhe caibam acabem por inviabilizar suas operações.

Por isso, deve-se levar em conta também a importância de uma determinada loja para o Tenant Mix do empreendimento na hora de realizar o cálculo do CRD e dividir as despesas comuns do Shopping Center.

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