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Existem vários pontos positivos para a abertura de um negócio no Shopping Center. A boa infraestrutura do local, o alto fluxo diário de potenciais clientes e a segurança oferecida ao empreendedor e consumidores são alguns exemplos. Apesar disso, o contrato de locação de Shopping Center é um ponto que merece bastante atenção, pois se difere de uma locação simples e inclui algumas cláusulas bastante específicas acerca da negociação entre o locador e lojista.

Com a leitura deste post, será possível entender quais são os principais direitos e deveres das duas partes do contrato. Confira!

O contrato de locação no Shopping Center

Para fechar um contrato de locação de Shopping Center é fundamental que haja o interesse de ambas as partes. Se as expectativas do lojista forem atendidas pelo estabelecimento comercial, todo o processo fica mais fácil. Assim, a negociação pode avançar para a assinatura do contrato sem grandes empecilhos.

Embora a natureza jurídica desse tipo de acordo seja alvo de debates entre especialistas, o contrato firmado entre o lojista e a administração do Shopping Center é considerado atípico, pois não é considerado uma locação comercial comum. Nele, podem ser contemplados dois tipos de aluguéis, simultaneamente.

O primeiro deles consiste no valor tradicional, baseado na localização do espaço e número de metros quadrados locados, geralmente praticados no mercado imobiliário. O segundo é denominado “aluguel de desempenho” que, conforme o próprio nome sugere, é concedida uma porcentagem ao locador baseada no faturamento bruto da loja.

Os contratos de locação comercial em Shoppings não têm uma legislação própria. No entanto, são regidos pela Lei do Inquilinato.

O que diz a Lei do Inquilinato

As principais diferenças entre um acordo de locação comum e um contrato de locação de Shopping Center estão explícitas no Art. 54. De acordo com ele, a autonomia contratual é garantida entre o lojista e o locador.

Sendo assim, o texto legislativo desse tipo de contrato assegura condições pactuadas de forma livre e consensual entre as partes, diante de sua atipicidade e das particularidades comerciais do Shopping Center.

Apesar das liberalidades pactuadas, a lei também promove certas restrições, como:

  • Reajustes de aluguel fora das condições permitidas por lei;
  • Estipulação de multas para a renovatória;
  • Cláusulas sem razoabilidade e demasiadamente favoráveis ao Shopping;
  • Direito à retomada pela Denúncia Vazia (isso significa que, ao término do prazo do contrato, o locador tem legitimidade para ocupar seu espaço novamente, motivado apenas por seu próprio interesse).

É importante ter em mente que a Lei do Inquilinato, no que diz respeito aos Shoppings, não tem o objetivo de afetar negativamente os direitos dos lojistas, mas também tutelar os interesses do locador, sempre promovendo a prevalência da autonomia de vontade entre ambos.

Os pontos que merecem destaque nos contratos

Ainda que a lei só permita a validação de cláusulas que estejam com a razoabilidade garantida, alguns detalhes podem desequilibrar a harmonia entre o locador e locatário, como:

  • Cobranças consideradas abusivas por uma das partes;
  • Reajustes sem justificativas;
  • Exigência de cumprimentos de ações não estabelecidas em contrato;
  • Desrespeito a uma ou mais cláusulas do contrato;
  • Falta de compreensão jurídica dos direitos e deveres de ambas as partes.

Por isso, é importante esclarecer alguns pontos que são primordiais para o bom funcionamento da loja e seu relacionamento com o Shopping.

Cobrança de 13º

No final do ano, os Shoppings costumam investir mais em marketing para receber o alto fluxo de clientes motivados a consumir mais, devido à véspera de natal. Para alguns locadores, o aluguel deverá ser cobrado em dobro nessa época com o intuito de compensar estas ações promocionais, que também beneficiam as vendas da loja. Essa condição é lícita, desde que esteja claramente e previamente estipulada em contrato.

Aplicação de carência

No intuito de atrair locatários, muitos empreendedores concedem um período de carência no aluguel para aqueles que investem em melhorias na vitrine, reformas e adequação do ambiente. Essa é uma forma legal de negociar para reduzir custos e até valorizar a estrutura do imóvel. Logo, o acordo pode ser vantajoso para ambas as partes.

Aluguel mínimo

O aluguel de desempenho é variável. No entanto, o outro tipo de aluguel é uma quantia fixa, estabelecida caso o valor do percentual do aluguel de desempenho não seja satisfatório ou não alcance a quantia fixa mínima.

O aluguel de desempenho costuma ser o mais utilizado nas relações contratuais de Shopping Centers. No entanto, seu valor deverá ser superior ao do aluguel fixo, caso contrário, apenas esse último será levado em conta.

Essa condição é considerada lícita e legítima quando prevista em contrato, mas deve respeitar certos limites impostos pela lei. A administração do Shopping não deve, por exemplo, alterar o valor do aluguel percentual, a não ser que conceda um valor menor para outros lojistas atuantes em comércio similar.

Inadimplência

Alguns fatores externos (como a recessão na economia, instabilidade política e desemprego) prejudicam a economia do país, gerando um alto índice de inadimplência e queda no faturamento dos lojistas. Por outro lado, os custos de ocupação por força contratual se mantém.

É preciso levar essa possibilidade em consideração no momento de fechamento do contrato, caso contrário, isso poderá gerar prejuízo na operação dos lojistas, resultando em riscos de rescisão contratual.

Tipos de despesas

Um erro grave no momento de redação do contrato é deixar de lado as especificações de valores referentes a taxas, compensações e multas. Caso haja descumprimento de alguma cláusula, a parte prejudicada poderá sofrer prejuízos, sem a devida compensação financeira.

Além disso, devem ser discriminados todos os descontos que ficarão a cargo do locatário, como gastos relacionados à conservação da estrutura da loja, instalações etc.

Cobrança de CDU (Cessão de Direito de Uso)

Alguns locadores chegam a exercer a cobrança da chamada “taxa de CDU”, um contrato extra solicitado logo no início da locação para a assinatura do contrato. Na verdade, trata-se de um custo tradicional adotado por lojas em áreas muito valorizadas (frente à intensa demanda de locação) caso o contrato seja longo.

Quando contemplados em contrato, o pagamento de CDU não é ilegal e seu valor varia de acordo com o tamanho da loja e porte do Shopping Center, sendo nulo para quiosques (que são isentos da cobrança).

No entanto, é preciso ter atenção: a exigência da renovação do CDU no momento de renovação do contrato não é permitida por lei.

Abusos em cumprimento de cláusulas

Muitas dessas questões apresentadas podem desencadear longos debates jurídicos. Para evitar a rescisão do contrato ou a possibilidade de uma futura loja vaga, a palavra-chave é: negociar. Quando cada parte concorda em ceder um pouco, é possível criar condições que sejam benéficas para todos.

Sendo assim, é preciso ter atenção aos pontos acima na hora de redigir o contrato, pois uma escrita incompleta ou confusa pode gerar interpretações equivocadas e dúvidas. Por isso, o ideal é contar com a assessoria de profissionais confiáveis. O contrato de locação de shopping center não é tão complicado quanto parece, mas precisa ser compreendido para evitar problemas posteriores.

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